掘り出しモノの土地の上に、3階建ての自宅を建てて、1階をテナントとして貸し出す。
そのテナントからの家賃収入を住宅ローンに補填する、という都合のいい妄想が止まらない。
自宅の下でも成立するテナントって何だろう。思いつくままに分類してみた。
・居酒屋/焼き鳥/ラーメン屋
・カフェ/喫茶店/バー/ベーカリー
・洋服/小売/雑貨
・オフィス/事務所
・調剤薬局
・美容院/理容院
自宅兼店舗として、心配なのは以下の２点
１．店舗の狭さ
どうしても1階から２階の自宅部分へ通じる玄関と階段を作らなければいけないので、店舗として利用できるのは多くて１５坪程度。
そこに、炊事場と冷蔵庫、そしてトイレなどのバックヤードを設置しなければいけないので、店舗面積は１１～１２坪といったところ。正直、広くはない。
２．騒音や臭い
子供がまだ小学生でやんちゃなので、２階の自宅からテナントに漏れるであろう生活音が気になる。予算や間取りの制約から建物は木造建築になるので、高い防音性は期待できない。静寂性を求めるテナントさんは難しそう。
一方で、テナント側から自宅への騒音や臭いがくるのも避けたい。２階で生活しているので真夜中に営業するような店舗も遠慮したい。
そう考えると、真っ先に除外したいのは、居酒屋やラーメン屋など、アルコールも出すガッツリの飲食系。害虫や臭いもでるし、当然深夜の営業もあるので、何より自分達の住環境として落ち着かない。
特にラーメン屋は、競争が激しくて、年間3500店が出店して、同じ数が閉店しているという生き馬の目を抜く世界という。申し訳ないが僕の住宅ローンを支えてくれる安定したテナントとは呼べない。
安定したテナントといえば、地元密着のオフィスや事務所、店舗がよさそう。ネットで調べると従業員１人当たりの業務スペースは、２～３坪程度との事なので、４～５人の小さな事務所といったところか。
テナント側からの騒音や臭いは発生しないだろうけど、自宅側からの生活音はどうしても出てしまうだろう。この辺の条件があうか、がポイントになりそうだ。
ただ、昼間であれば、自宅は留守であることが多いし、逆に夜になればテナント側はクローズするので、組み合わせとしてはバッチリ！
その他、軽食系、調剤薬局や美容院も捨てがたいが、既にご近所に競合店がたくさんあるので、新規参入の可能性は限りなく低そう。一応候補には残しておこう。
よし、この条件での、テナント募集をしよう！
まだ建物どころか、土地も買ってない時点の妄想だけど…（続き）
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