自宅兼コインランドリーが最強だと思う理由

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僕は店舗併用住宅を建て、その店舗部分で自分で独立系コインランドリーを営むことを選びました。その理由をまとめておこうと思います。

外部にテナントを借りてのコインランドリー開業は、家賃負担が重すぎて何度シミュレーションをしても当初7年は赤字基調になりました。この7年というのは機械のローンが終わるまでの期間であり、8年目以降は計算上は一応、黒字にはなる。ただしここで忘れてはいけないのが累積赤字!7年間の累積赤字をサラリーマンの収入だけで補填し、耐えきれるとは思えない

ここでは「都市型の小規模店舗(駐車場なし)」を前提にしているけど、コインランドリーはテナントを借りて家賃を払ってまでやる事業ではない、というのが僕の結論だ。



一方、自宅兼コインランドリーの場合には、他人に家賃を払う必要がない。経理処理上は、コインランドリーの売上から、僕個人に賃料を支払う。ただ、身内の処理なのでコインランドリーが赤字で資金繰りが厳しい場合には、経営者からの役員貸付金としておけば実際の支払い時期は自由に調整できる。これが大家が他人の場合には、問答無用で毎月必ず支払わなければいけない。

歴史的な超低金利の今、住宅ローンを使って店舗併用住宅を建ててしまえば、同じ物件を借りるよりも安い負担で同等の広さの店舗スペースを確保できるのだ。



自宅兼コインランドリー
<メリット>

ファイナンス

  • 店舗の床面積が総床面積の50%以下ならば、住宅ローンが利用できる
  • 住宅ローン減税で、10年間ローンの残額1%の所得税が還付される
  • 他人に支払う家賃が発生せず固定費が低くでき、事業の赤字リスクを減らせる
  • 自宅の収益化で住宅ローン負担が軽くなる

立地・建物

運営

  • 自宅なので日々の掃除やトラブルに即時対応できる
  • 掃除や集金は妻や子供達の手伝いが期待できる、子供にマネー教育ができる
  • 自分達でも洗濯機と乾燥機が利用できる



地味だけど、かなりのメリットを感じるのが「コインランドリーを自分達が利用できる」こと。どんなに子供達が大量に服を汚してきても、洗濯機と乾燥機の同時稼働で洗濯家事が短時間で終わる。前日に着た服が、翌日の朝には全て乾いて再び着られる状態になるのは驚異的。

Yシャツは乾燥機が終わって温かいうちにハンガーに吊るすとアイロンを掛けなくてもシワにならないという裏技もある。我が家から「洗濯物を干す家事」がほぼ無くなってしまった。
洋服の回転が速いので、所有する服の数も徐々に減らせるかもしれないなぁ、と思っている。

毛布やタオルケットは10分くらい乾燥機にかければ、あったかふわふわで寝られるし、ダニ退治もできる。特にふわふわのバスタオルが使い放題になったのは幸せ度が高い。以前は使い終わったタオルは脱衣所に掛けていて、湿気を感じたり正直臭うこともあったが、さすがに毎日は洗えなかった。

コインランドリーが身近になり生活レベルが劇的に改善した。妻のストレスも減り、家庭が明るくなったと感じる。



子供へのマネー教育も僕にとっては重要なポイント。コインランドリー経営は売掛金/買掛金がなく、商品の在庫管理が不要の現金商売なので損益計算が非常にシンプル。子供達にビジネスを教えるには最適なモデルだといえる。しばらくしたら応用編として、商品仕入れと在庫管理を伴うコインランドリー店舗での自動販売機ビジネスも手掛けてみたい。

最後にさらにかなり地味なメリットをおまけにひとつ。お客さんからは見えないが、乾燥機の後ろには空間があり、屋外に排気するダクトが設置されている。ガスで熱せられた空気が行き交うこのスペースが、オーナー専用の乾燥室になるのだ。

雨で濡れたコートや浴室の足拭きマット、そして子供達の上履きや洗った運動靴などは、半日程度置いておけばカラッカラに乾いてしまう。除湿剤がなくても低い湿度が保てるので、スーツの保管場所にもなる。

洗濯物からでるホコリ対策は必要だが、そこだけ気をつければオーナー専用乾燥室&低湿度クローゼットが手に入ってしまう



さて。一方のデメリットはこちら。

<デメリット>

  • 自宅+店舗建築費用に多額の費用が掛かり多くの借金を抱える事になる
  • 住宅ローンの支払い額が多くなるので、コインランドリーが赤字だと家計がピンチになる
  • 店舗オーナーとしてご近所に認知されてしまう
  • ご近所への排気や騒音対策やトラブル対応が必要で、日々気をつかう
  • 365日年中無休で店舗の掃除が必要(外注も可能だがコストが掛かる)

最も恐ろしいのは、コインランドリー事業が赤字になり、貯蓄が底をつき、住宅ローンが払えなくなり、最後は自宅と店舗の両方を失い、更に借金が残る事だ。養なわなければいけない家族がいるのでこの状況に陥る事は絶対に避けなければいけない。

そこで今回の自宅兼コインランドリーを建てる際に最終オプションは用意してある。
それは「自宅部分をゲストハウスか民泊にし、家族は別の家に住む」というもの。

設計段階からリビングと水回りへの動線をゲストハウスとしても違和感がない様な間取りにし、廊下を極力減らして部屋数を多くしてある。トイレと洗面台は2つずつ設置した。



ゲストハウス、民泊のどちらにするにしてもコインランドリーが併設されているのはプラスポイントになる。しばらく滞在する海外からの旅行者にとって、どうやって洗濯&乾燥をするかは悩ましい課題。コインランドリー付き民泊施設は、非常に重宝されるだろう。

収益性の裏付けを取るため、ゲストハウスや民泊とした場合の売上シミュレーションもそれぞれの代行業者に依頼してみた。特に民泊の売上シミュレーション結果には思わず目が点になった。

なんと!民泊の方がコインランドリーの売上よりも大きい…。
ただ、民泊は年間180日の営業上限があるのでそんなに上手い話にはならないと思う。シェアハウス、民泊の併用が利益最大化のコツかもしれないね。



そんなに儲かるなら最初から民泊にしたら?」とツッコミが入るかもしれないが、自分達で住みたいから建てた家だし、住宅ローンは自分で住まないと契約違反になり、最悪の場合、銀行から残金の一括返済が求められる可能性もある。

ということであくまでも、ゲストハウス、特に民泊流用は、将来資金繰りに行き詰まった時の最後の手段、奥の手なのだ。
※実施する場合には、事前に住宅ローンの銀行との相談が必要

コインランドリー経営は決して「不労所得」ではないけど、副業として収入源の複数化が出来る。また現在の歴史的低金利を活かして、自ら稼いでくれるマイホームを手に入れるという手法なのです。



ちなみに「稼いでくれるマイホーム」としては、アパートを併設した「賃貸併用住宅」もある。ただ、これには大きな土地が必要で、各部屋に水回り設備をつけるため建築費も跳ね上がってしまう。なので現実には既に土地を持っている人や資産家でないと厳しい。特に都市部ではね。

コインランドリー単独で儲ける」という発想ではなく、コインランドリー併設で実質的に住宅ローン負担を無くしつつ、サラリーマンとして10年間の住宅ローン減税の所得税還付を享受する、そしてリアルなマネー教育教材として人件費を掛けずに家族で経営をするのだ。

サラリーマンが住宅ローンを活用して実現する「不動産投資」として、「自宅兼コインランドリーが最強だと思うのです。立地さえ間違えなければ!

立地についてはこちらの記事

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コメント

  1. ランドリープレス新潟 より:

    民泊特区内に店舗を建設してあるので、将来的には私も、一階の1LDKに住み
    2階部分3LDKを民泊、ペットと暮らせるシェアハウスを運営しようと思っています。

    • info@laundromat.jp より:

      民泊特区も抑えてるんですね、すごい!! 参考にさせて頂きたい!!
      そう、シェアハウスと言えば、本日(1/23)の朝日新聞に「かぼちゃの馬車」が、2月以降は投資家に家賃の支払いができなくなった、という記事が出てましたね(リンク
      入居率が50%を切って経営が苦しくなり、投資家に家賃が払えなくなったと通知したとの事。投資したのはサラリーマンが多く、1億円近い額を金利が割高の不動産投資ローンで借りているそうです。サラリーマンが、月数十万の支払いに耐えられるとは思えず、すぐに破産する人も出てくるでしょう・・・。
      この「かぼちゃの馬車」の経営が厳しくなったのは、明らかにターゲットを間違えたからだと思います。女性専用で、安さを売りにしてしまったから。
      シェアハウスは、高い家賃を払ってでも、一人暮らしではできない経験ができるというのを差別化ポイントにするべきだと思います。ただの安さを狙ったら、漫画喫茶がライバルになってしまうのに・・・。
      コメント頂いた「ペットと暮らせる」も一例ですけど、どういうライフスタイルを提案できるか、をしっかり考えていないと、経営は行き詰まると思いました。

      (追記)1/24の朝日新聞で続報がありました。このシェアハウス投資は、「ネズミ講」に近いスキームの様でした。スルガ銀行と組んでオーナーに融資させて、用地売却やコンサルティング料として物件価格の3割以上が利益だったらしい。その利益を他のオーナーの家賃支払いに当てていた。最近銀行融資が厳しくなって、新規建築数が減ってしまったので行き詰まったとの事。本来の「賃料で稼ぐモデル」が全く成立していない!!オーナーは、借り手がつかない、かなり割高な物件をつかまされてしまったという残念な結果になってしまった。
      新築アパート投資も一緒だけど、一括借上で家賃保証という「サブリース契約」は、疑ってかかった方がいいと思う。誰にも将来を保証することはできない。

  2. ランドリープレス新潟 より:

    今回の最強寒波の影響で地域の至る所で水道管が凍結していて、今日現在も凍結中です、当店も水道管が凍結して貯水タンクへの自動給水が停止しています。普通なら洗濯機が使用不可能に成り、乾燥機だけの営業に成るところですが、そこは店舗併用住宅と言う立地が物をいい、一階風呂場の窓からシャワーヘッドを出し2m程の塩ビ管をホームセンターで購入してタンクに直接給水する事により営業を継続出来ています、それだけでは洗濯機が4台稼働同時稼働したときに500Lのタンクが空に成るので、一階キッチンからバケツリレーで窓越しに手渡しして追加給水しています。近隣の水道管凍結により、物凄い洗濯需要が発生していて嬉しい悲鳴です。今まで利用したことの無いお客様が多く、乾燥機も利用されているので、今後のリピートに期待が高まり自宅兼ランドリーが最強と思えました。

    • info@laundromat.jp より:

      地域の水道管が凍結ですか!!洗濯だけじゃなく、日常生活に影響大ですね。
      バケツリレーとは体力も使いそうですが、地域の皆さんへのものすごい貢献だと思います。
      頑張ってください。
      オーナーが柔軟に対応できる自宅兼コインランドリーの利点がでましたねー。

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