コインランドリー店舗併用住宅でフラット35アシューマブルローン?これはいけるかも!

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コインランドリー兼自宅でなんとか、長期優良住宅の認定を取得しました(前回の記事はこちら
皆さんは、長期優良住宅だけが利用できるフラット35アシューマブルローンってご存知でしょうか?

アシューマブルってあまり聞きなれない言葉だけど、英語では「Assumable(想定できる)」という単語です。じゃあ、その想定できるアシューマブルなローンて何よ、というと公式の解説はこちら。

【フラット35】(アシューマブルローン)とは、長期優良住宅の認定を受けた住宅について、物件売却時に購入者へ債務を引き継ぐことができる住宅ローンです。ただし、債務の引継ぎは1回限りです。
住宅金融支援機構フラット35

「債務を引き継げる」っていうのは要は、金利や団信、返済期間などのローン条件を売主から新たな買主がそのまま引き継げるという債権承継型ローンというもの。公式ページよりも詳しい解説は、こちらのLIFULの記事を参照くださいませ。

これが一体どんなメリットなのか、それは現在の超低金利の条件が将来の売却価値Upに繋げることができるからなのです。ちょっと話は長くなりますがお付き合いください。

2018年1月現在、日銀のゼロ金利政策が継続されており、歴史的な超低金利で住宅ローンを借りる事ができちゃいます。日銀がデメリットも多いゼロ金利政策を続けるのは、黒田日銀総裁がこだわるデフレを脱却して2%の物価上昇(インフレ)を実現したいから。ただ、銀行に預金しておくと逆にお金が減っていくというこの異常な状況は、いずれは正常化されていくはず。ではその出口で、何が起こるか。

金利が上昇するということは、日本国債の価格の下落を意味します。金利が上昇すると日本政府の借金の金利負担も増えるので、日本の財政はさらに悪化します。すると当然日本国債の信用が落ちてさらなる金利上昇、連動して円の価値が下がり今まで100円で買えていたものが200円出さないと買えない物価上昇、つまりインフレが発生します。借金大国の日本で一度インフレ方向に動きだしたら、国債が売り浴びせられてハイパーインフレになる可能性すらあります。これはその機に儲けようとするヘッジファンドの思惑もあるので止められない。こうして国民の円預貯金は紙くずになる代わりに、国の借金は帳消しになってしまうという最悪のシナリオ。。。

こういう世の中になった時に資産として強いのはまず外貨、そして土地などの物理的なもの。なぜかといえば1本100円の大根が1000円になるインフレになった場合も、土地や株はそのインフレに追従していくから。家賃10万円のアパートの家賃は100万円になるし、100万円のトヨタの株は1000万円で取引されるようになるということ。歴史の教科書に昔は初任給が20円だったという話があるが、当時の20円は今の20万円の価値だったというだけの話。
一方で資産として最悪なのは、現金でのタンス預金や支払い金額が固定化している保険や年金など。「毎月20万円受け取れます」という年金も、物価連動しなければインフレの過程で小銭にしかならなくなる、「こんな年金じゃ家賃も払えねー」と。

そんなインフレ&金利上昇局面では、みんなお金を価値のあるモノに交換したくなります。ただ、土地を買おうとしても、長期固定金利では銀行はお金を貸してくれない。だって、まだ金利が上がるかもしれないのに、固定にしたら金利上昇リスクを銀行が負うことになるから。なので固定の場合には、金利は当然かなり高くなる。

前置きが長くなりましたが、今回のテーマであるアシューマブルローンの話に戻します。
金利が上昇してインフレが進む世の中になった時、性能の高い長期優良住宅で、店舗併用で物件自体がインフレに追従してお金を稼ぎ超低金利時代の金利条件が引き継げる物件は、どういう存在になるでしょうか?

そうです!買主にとっては金利上昇リスクをヘッジできるお宝物件になり、売主にとっては、金利の差分だけ、物件を高く売りやすくなるというローン契約なのです。

想定するのは③のケース。買主は有利な残債と金利条件を継承しつつ、不足分だけを調達して購入する、という訳。

超低金利の今のうちに、多額の借金を35年固定で超低金利で契約しつつ、収益を産む店舗併用物件を保有しておく。将来は、収益を産む店舗併用物件そのものと長期超低金利固定ローンの権利も含めて高い価格で売却できる、という仕組みが作れると思う訳です。

さて。ここまで偉そうに解説してきましたが、実は残念ながら僕はタイミングが合わずに、アシューマブルローンにできず。しかもこのローンは借り換えには適用されないので、僕はもうアウト、というのがこの話のオチ。

と、いうことでこれから店舗併用住宅を検討される方にとっては、長期優良住宅認定+フラット35アシューマブルローンは、検討に値するのでは??と考えています。

Good Luck!!

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