巨大団地にコバンザメ戦法！軽量鉄筋３階建ての店舗併用住宅でコインランドリー開業はできるかな？

コインランドリー２店舗目の出店をめざして物件探しをしています。

記事にはしてませんが普段から候補になりそうな物件は、一種の趣味、ライフワークとして探していて、シミュレーションをして検討しては、あれやこれや悩んだ末に諦めるという生活を送っています。コインランドリーは立地がすべてなので、安易な妥協はできませんからね。

よい物件を見つけたら、１店舗目の実績をベースに、メインバンクからの全額融資でまかないたいと非常に都合よく考えています。恥ずかしながら手持ち資金がそれほどないので、融資に頼らざるをえない、という懐事情です。

さぁ果たして、夢のコインランドリー多店舗展開はできるのでしょうか！？

物件の概要

さて、今回の物件は私鉄２線が乗り入れる最寄駅からわずか徒歩４分。巨大な団地のすぐ横に建つ、軽量鉄筋３階建の店舗併用住宅です。建物は築３０年以上とかなり古く、痛みもあるようです。

不動産のチラシでは「上物あり」「古屋あり」「建築条件なし」という記載があるので、基本的には既存の建物は取り壊して、新築することを前提とした土地物件といえます。

これを丸ごと手に入れて、あえて古い建物は壊さずに修繕して、コインランドリー店兼賃貸住宅として再生できないか、という意欲的な案件となります。

店舗部分は約４０㎡あり、小～中規模のコインランドリー店としては十分な広さです。ただ道路から奥に長い敷地となるので、通りからの見通しが悪く、防犯面では少々不安のある条件にはなりますね。

一方、立地は最高で、数百戸規模の巨大な団地の横にあり、潜在ニーズはかなりあると思われます。気になるライバル店は、その巨大団地を挟んで対角線上にあり、ちょうど商圏を分け合えるような位置関係になります。いい感じです♪

また、２、３階は現在のオーナーさんが自宅として利用していたようですが、３階部分は廊下から独立した３部屋に他の部屋を通らずにアクセスできるので、ゲストハウス向きの間取りかな、と思います。既に各部屋に押し入れと洗面台ついてますしね。

１階がコインランドリーのゲストハウス！屋上もあるので週末は住民同士でビール片手にベランピング！これは、なかなかいいプランなんじゃなぁい？と胸がときめきます。

店舗候補２で検討し、融資が付かずに断念した簡易宿所新築モデルに、中古物件モデルで再チャレンジという感じですね。

なお、こちらの１階の店舗は、お酒を出す飲食店でしたが、長引くコロナ禍の影響を受けて、ついに閉店されることにしたそうです。２、３階に住んでいたオーナーさんも土地建物を全部売却して引越しされるのだと思われます。実際、飲食店を経営されている方には同じ様な境遇の方が多くいらっしゃるんだろうな、と容易に想像できてしまいます。

この新型コロナで、人生の計画が狂ってしまった人がたくさんいますね。その物件の購入を検討している立場ではありますが、オーナーさんの置かれた状況を考えると本当に切ないです。

コインランドリーの事業性

コインランドリーとしての立地条件はランクB以上で、かなり有望だという結果でした

• 駅徒歩４分、生活道路に面している（短時間の路上駐車は可能）
• すぐ横に数百戸の大規模な団地がある
• 半径３００ｍ以内に競合店はいない（ライバル店と団地を挟み込む感じ）
• 両サイドは事務所や訪問介護サービス拠点で治安等の問題はない
• 想定売上は７４万円/月（８８８万円/年）で採算性は高い

商圏内の人口から算出した想定売上は何と７４万円/月、年間では末広がりの８８８万円とかなり縁起の良いおめでたい数字が並びました。周りの団地は５階建てですが、エレベーターがない古いタイプの建物です。当然、浴室乾燥機のような洒落た設備もないでしょうし、住民の方も高齢化しているので、洗濯乾燥機の需要もあると考えられます。店舗の近くに訪問介護サービス拠点であることからも裏付けられそうです。訪問介護事業の方も業務で利用してくれるかもしれませんしね。

余談ですが、年を取ってくると洗濯物を洗ってから干す作業が辛くなってくるそうです。干しただけじゃなく、取り込んで畳まないといけないですし、その作業は若い頃より体感上は重労働になります。コインランドリーで乾燥機を掛けてしまえば、あっという間に乾燥できますし、お店の広いテーブルで畳んで持って帰られるので、とても洗濯家事が早くて楽になった、と常連さんが教えてくれました。なので需要はあり、と判断できます。

投資金額と事業計画

縦に長ーい店舗に、コインランドリー機械を置いてみるとこんな感じになります。

通路部分が狭いので、お客さんの導線を考えて、１４kgドラムが２つある２階建ての乾燥機にはせずに14kgドラムが１つの乾燥機にしているのがポイントです。２階建ての乾燥機の上の段は、背の低いお年寄りや女性には手が届かず辛い場合もあるので、ここは１ドラムで決まりです。

こちらの機械一式とその搬入設置工事、ガス工事、排気ダクト、自動ドア設置、内装工事、店舗看板、ランドリーシステム設定などを全部含めての投資総額は２２００万円（税別）の見積もりでした。まぁ工事には今回の建物特有の事情も含まれているので、参考価格だと思ってください。

一方の土地建物の価格は、なんと２０００万円！敷地面積は１１０㎡です。単純に売り出し価格を坪数で割った坪単価は６０万円です。詳しい住所は公開できないのですが、コインランドリーとして産まれ変わらせる事ができれば、かなりお買い得な物件だと感じます。

土地建物２０００万円　＋　コインランドリー店舗投資２２００万円＋住居部分修繕と諸経費３００万円で、ざっくり合計で４５００万円の投資金額となります。

シェアハウス３人入居で、一部屋５万円/月としたらひと月の賃料収入が１５万円。コインランドリー７４万円/月と合計したら、単純売上８９万円/月（１０６８万円/年）となります。

表面利回り　＝　1068万円　÷　4500万円　＝　23.7％

まぁ、あくまでもシミュレーション上の数値ですが、けっこう魅力的な投資対象に見えませんか？
さぁ、詳細なシミュレーション結果を引っ提げて、いざメインバンクとの交渉だ！

不動産投資に対する銀行の塩対応、再び…

土地建物は駅徒歩５分以内で、建物は古いけど価格が２０００万円で購入でき、そのまま再利用できるので、それ以上の追加投資は原則不要。それに加えて、コインランドリーのシミュレーションもかつてないほどに有望な売上予想がでてる。

１店舗目の実績もあるし、前回相談した土地から購入して新築物件を建てる総額１億円の投資にくらべたらリスクも低くて、可愛いもんでしょ！どうですか？と、メインバンクに掛け合ってみましたが、答えは再びNO！

ちっくしょう、「カボチャの馬車」の亡霊めぇー！

担当者曰く、現状で融資できるのは自己資金１割を入れてもらっても2000万円程度まで、とのこと。うーん、それでは土地建物は購入できてもコインランドリーの開業資金が確保できない…。半額以下、全然足りない。

やはりどこまで行っても、まずは手厚い自己資金がないと話にならないということか…。１店舗目を自宅兼コインランドリー店舗にした際に、それまで貯めていた自己資金の多くをマイホームに投入してしまったので、手持ち現金不足が深刻ですね。

大企業のサラリーマンなど属性が良い方で、他に借入がない方であれば、インベースのように事前に自分の不動産投資の借入可能額を把握しておいてから、購入可能な物件を探す方法もあります。自分はどれくらい借入できるのだろう、と興味がある方は試算してみてはいかがでしょうか？

不動産投資にはリスクはありますが、借入可能額を試算するだけならリスクはありませんからね。

しかし、僕の場合には自宅兼コインランドリーを実践しているので既に借入過多の状態…。 「不動産投資をしたいなら賃貸に住んでマイホームは後にしろ」という格言がありますが、こういう所でその通りだなぁ、と実感しますね。ただ、僕自身は「収益を生むマイホームなら不動産投資として成立する」というコンセプトへのチャレンジなので後悔はしておりません、はい。

そもそも融資に苦しめられているのは、２店舗目を出そうなんて余計なことを妄想しているから、壁にぶち当たっている訳ですね。

「だったらやめれば？」という声が聞こえてきそうですが、もはやライフワークなので頭の体操として止められないのです。空き物件や土地を見ると頭が勝手にコインランドリーにしちゃうという変態だと思ってください(笑)

うむむ、またしても悔しい。これにめげずに候補地と融資が取れる戦略を引き続き探します！

追記：諦めてしばらく時間がたった後に、思いついてしまったこと。

土地建物の部分は僕の兄弟に住宅ローンで購入してもらってそこに住んでもらい、その１階で銀行融資を受けてコインランドリーをやればよかったんじゃないだろうか？

兄弟は自宅が格安で手に入るし、コインランドリーからの家賃収入があるのでむしろプラスになる。店舗の掃除もしてくれれば、会社からパート代払えて副収入にもなるし…。

単純に１店舗目で得たノウハウをそのまま展開すれば良かったんだと思いついて反省…

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